上半年融资规模腰斩
下半年房企暴雷或仍将持续
宏观总结：政策持续利好
但效果传导仍需时日
一季度融资政策审慎维稳3月多部委密集发声释放利好信号
年前两月，全国房地产政策基本延续了年的审慎、维稳的态势。年1月4日，人民银行上海总部召开年货币信贷工作会议，其中在房地产方面强调继续稳妥实施房地产金融审慎管理；要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，各商业银行要进一步优化信贷结构，提升服务实体经济的能力。1月6日，发改委发文配合做好房地产调控工作，防止风险跨地区跨领域传导。
年3月份以来，由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响，在房企融资政策方面各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产企业风险为主。
如3月16日国务院金融委在会议上表示，对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等多部委跟随密集表态，主要围绕强化并购贷款业务加快不良资产出清、年暂缓房地产税改革试点城市等方面，一定程度上释放了对房地产的利好信号。
02
二季度融资环境适度改善5月监管层释放信号支持民企融资
此后4月及5月，房企融资环境得到适度改善。4月18日央行、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，其中强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度；不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放；商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度。此后5月4日，证监会发文支持房地产企业债券融资；同日深交所也强调允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励发行公司债兼并收购出险项目。
值得注意的是，5月16日监管层释放重要信号支持民企融资。碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券；同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具。此后消息称，新城、旭辉也加入优质民企名单中，其中新城月内相应发行了10亿中票，为银行间首单房企信用风险缓释凭证。
信用保护工具主要是将信用风险与市场风险分离，达到风险分散的目的，降低整体的市场系统性风险。对于房企而言，CRMW与CDS的使用将有效扩大优质房企直接融资的规模；此外通过发行带有CDS的债券，也能提高债券的信用等级，降低债券的发行成本。随着此次政策利好，将有利于提振市场信心，促进改善房企融资环境。
但短期来看，利好政策仅覆盖别个优质房企，政策的信号意义仍大于实际拉动作用。尤其是当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归。未来民营房企融资难的问题能否得到切实解决，仍有待观察下一步的政策引导及市场走向。
03
5月销售回款年内首次环比上升国内贷款及其他到位资金再创新低(略)
企业表现：融资总量同比腰斩行业分化愈加明显
01
上半年融资总量同比腰斩融资成本结构性下降
从历年家典型房企的融资总量来看，年出现了近五年来的首次负增长，融资总量亿元，同比下降了25%；进入年融资规模的下滑趋势仍在扩大，上半年家典型房企的融资总量为亿元，同比下降53%。
从单月融资情况来看，年1至6月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。年前两月，由于整体融资环境仍处于一个审慎维稳的状态，较大程度压抑了房企的融资需求。然而随着3月开始融资政策适度纠偏，支持房企合理融资需求，3至5月的融资规模同比下降幅度有所控制。而6月由于统计时间提前至6月21日，样本规模偏小，实际下降幅度仍有待观察。
从环比来看，年1月及3月的融资规模在历月中处于较高水平，其中1月的融资额达到了亿元，为历月最高，主要在于每年年初是企业的到期高峰，叠加年初机构额度相对宽松，导致融资量较大。此外3月由于六部委就房地产风险问题密集发声，融资环境适合改善，有较多国企、央企于该月境内发债，推高了3月的融资总量。
从企业的债券类融资成本来看，上半年的新增债券类融资成本4.31%，较年全年下降1.04个百分点，其中境外债券融资成本高达8%，较年全年抬升0.88个百分点，境内债券融资成本3.31%，较年全年下降0.76个百分点。融资成本的下降，一方面由于上半年境内发债占比从年的58%上升至79%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中，大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。
02
境内债权融资占比提高至69%5月境内发债呈现回升
从融资结构来看，上半年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到69%，相比年全年占比提高了20个百分点。但是从融资量来看，上半年房企境内债权融资同比下降了27%到亿元；同时其他融资方式的规模下降更为明显，资产证券化同比下滑了68%至亿元，境外债权融资同比下降了80%至亿元。值得注意的是，自三条红线出台后，永续债也纳入了负债监管，房企发行永续债热情消退，永续债发行占比持续下降，年更是没有新发行。
从企业债券发行来看，年上半年企业发债金额亿元，同比下降49%，不足年全年的35%。其中，境内发债亿元，同比下降24%;而境外发债同比大幅下降77%到亿元，占比同比下降了26个百分点至21%。
从单月来看，境外发债规模历月均呈现同比大幅下滑，而境内发债则于年5月呈现了难得的45%同比上升。年5月，多家优质民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券，从而结束了历月境内发债同比下滑的趋势。相信在政策利好下，未来房企的融资渠道将逐步得到改善。
03
民营房企发债难、发债贵问题突出行业分化明显加剧(略)
04
债务违约依然频现未来或仍有可能增加(略)
05
多数房企未有躺平积极自救疫情下回款困难偿债压力依旧(略)
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绿色融资规模快速增长政策利好或是房企融资新思路(略)
展望：7月迎来亿偿债高峰未来可