房地产的多米诺骨牌，终于来到了万科面前。
近日，万科境外美元债忽然大幅跳水，3支境外债跌幅均超过3%，创下年内最大的跌幅。
与此同时，万科两支美元债的收益率一路狂飙，分别达到了恐怖的47%和53%。
这么高的收益率，意味着你只要现在购买万科的短期美元债，持有几个月之后到期，就能赚50%左右的收益。
可见海外市场对这些美元债的不看好，基本就是当成了“垃圾债”对待，认为“暴雷”的风险会非常大。
对此万科在投资者平台上紧急回应，称公司基本面没有任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。
换句话说，万科坚信自己不会暴雷，不会走恒大和碧桂园的老路。
那么究竟是万科嘴硬，还是真的有实力？万科所说的市场情绪又怎么一回事儿？
“好学生”万科在国内房地产行业内，万科无疑是公认的标杆，而万科所说的基本面，确实要比同行好太多，这在今年的三季报中也可以看出。
根据万科财报，今年前三季度，公司实现营业收入.1亿元，归属于上市公司股东的净利润为.21亿元。
截至三季度末，公司在手现金.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。
这说明公司仍然是盈利的，手上的现金也足够短期内还债。
通过另外一项重要的数据，也可以得出这个结论，万科在今年3季度就勉强将经营现金流回正了，以往这个数据回正都是在四季度。
这说明万科更加注重手里的现金，但同时也说明万科的经营压力在增大。
万科手里的货币资金，从年初的亿下降到当前的亿，3个季度手里的现金少了多亿，这着实不容乐观。
同时万科的有息负债在增加，也就是说，尽管短期债务很少，但长期债务在增加，是靠借长还短的方式缓解了燃眉之急。如果不改善现金流，未来的资金压力会进一步加大。
尽管万科的净负债率仅为53.9%，比恒大碧桂园之流不知道好到哪里去了，但是“好学生”也经不住自己所在的“班级”太差。
今年以来，国内房地产销售持续下滑，在9月终于环比止跌，但是同比仍旧下滑，要知道去年可是仍旧有封控存在。
在这样的大环境下，万科想要独善其身是不可能的。
万科的三季度财报，虽然营收和利润等各项数据与同行对比，都算相当不错，但是和自己相比，却都出现了同比下滑的趋势。
而地产行业的颓势，短期之内尚未见到有根本转变的希望。
债虽然不多，但这不是关键面对恒大、碧桂园，以及国内一众暴雷的民企开发商，万科当然是底气十足的。
根据wind数据显示，截至三季度末，万科一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。
万科目前存续的债券共75只，余额共亿元，其中，一年内到期的债券共41只，余额为亿元。
这个负债额度，在恒大的2.4万亿面前，基本就是个零头。所以万科不怕暴雷，是因为基本没有雷。
就算掀起诸多开发商“暴雷潮”的美元债，在万科这里也问题不大。
今年上半年，万科在境外完成了亿元再融资，主动提前进行了置换和归还，今年内没有到期的美元债了。
对于明年到期的3笔美元债，万科自称会通过持有的现金、境外项目分红、银行端再融资等方式应对。
简单说就是，赚美元的方法很多，美元债不是问题。
但是债务问题，并不是关键。市场对万科的期待，也不是万科能还债就行了。
作为行业内的“好学生”，大家希望的是万科可以带领行业走出趋势，不说重新回到巅峰吧，至少不要在低谷徘徊了。
行业的未来在哪里？如果房地产行业持续下行，万科自己能撑多久，都会是个问题。
在万科举办的年度媒体会上，董事长郁亮也坦言，行业目前正在经历“撞墙期”，无论民企国企，都很煎熬，都很不容易。
但是，对于未来郁亮还是抱有信心，他认为未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，也就是说每年卖10-12亿平米才是合理的。
但今年预计新开工不到7亿平方米，回到了年的水平，距离中枢值有较大差距，所以整体需求是被压抑了的。
但是需求不可能持续压抑下去，在一定的时间点上，需求必然会释放出来。郁亮所指的需求，主要是改善型需求。
在人均人均住房面积达到38.6平方米的今天，再想让刚需客户掏空6个钱包上车，自然也是不现实的。
所以只有将目标转向改善型的人群，才有可能将房地产这个游戏继续玩下去。
除此之外，郁亮还强调了行业需要转变经营模式，从之前的大干快上的模式，转变为赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱。
但是，他也坦言这条路并不好走，万科自己的长租公寓项目，也是花了6年的时间才做到盈利。
让习惯了动辄卖万元、几万元一平米的开发商，去赚几块钱一平米的租金，这需要的不是改变，而是重建。
只有重建了符合客户需求的商业模式，房企才有未来可言。
衣食住行，是人类的基本需求。房地产作为一个古老的行业，必然不会消失。
但是过去的三十多年，房地产背负了太多其他的东西。
如今趋势改变、潮水退去，被拍在沙滩上的房企，想要重新下海，必须要换一种思维了。#优质作者榜#