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在年报窗口期，港股15家房地产企业因无法出具含审计意见的年报而停牌。
融创成了个“烫手山芋”，没有事务所敢接他的年度报告审计工作——因为无法按时出具经审计的年年度报告，融创中国（.HK）自4月1日在港股市场停牌。引发这一切的导火索是一笔40亿元的到期债务，因为流动性问题，融创无法偿还，不得不谋求展期。
然而，8个月前，融创还手握亿现金，孙宏斌董事长公开称：“我们是最安全的企业。”
也许这并不是简单的现金流管理问题：港股市场上共有15家房地产公司，因为相同的原因停牌——在公告中，大部分公司都在强调流动性压力。
但对于一个已经实行了几十年预售制度的行业，为什么会出现流动性危机？
过去几十年，房地产商面向客户大多采用“预售房”“期房”这种先款后房、甚至先款后盖的制度销售，如果这样都会出现流动性危机，钱去哪了呢？
4月1日，融创的40亿债务展期通过，短期的流动性危机似乎解除了。但是，对于这些年纳税超百亿的房地产大户们，高企的资产负债率始终是悬在头上的“达摩克里斯之剑”，预售房制度引发的问题也越来越受重视。
面对全国多发的烂尾楼事件，年两会中，四位来自不同领域的政协委员联名提出了取消商品房预售制的提议。
业主们正在维修烂尾楼
图源
冰点周刊
澎湃网的一篇新闻中指出，过去10年，在人民网的“领导留言板上”，有条都与住房烂尾直接相关。
房地产企业在社会中扮演的角色是什么？承担的责任有哪些？
在本篇文章中，着陆TouchBase将从以下三方面就融创事件做分析：
商品房预售制：为什么会有烂尾楼的存在？
次贷危机的警示：断供，经济危机的前奏
国计民生：“房住不炒”，房地产商要承担怎样的社会责任？
01.商品房预售制：为什么会有烂尾楼的存在？
预售本是为了拯救衰退的社会经济。
早期的预售叫做分期付款或者赊账，起源于美国的胜家缝纫机厂。
那时，美国家庭可以通过缝纫获取收入，但普通家庭一般很难负担一台缝纫机的全款。因此，胜家缝纫机厂大胆地开明了“租售”的付费方法，允许消费者先将缝纫机带回家，再按月付费。
租售的方法启发了市场，越来越多的商家允许分期付款，这帮助美国快速从大萧条时期恢复经济秩序，但也在美国人的心中种下了超前消费的种子。
将这种超前消费的概念放在房地产企业身上，就出现了预售制度。
消费者预先支付的购房款就是他们“借”来的钱。除此之外，房地产企业还可能“借”到的钱包括：银行贷款、应付给政府但尚未付的土地资金、应付但未付给建筑团队的各类费用等。这些借来的钱会被用来扩张：买地、拿项目，再收购房预收款，再买地……循环往复。杠杆就这样不断翻倍升高了。
那预售房制度为什么还会长期存在？首先是经济增长的需要，对于整个社会来说，房地产作为大额消费或者长期投资，通过透支未来的消费能力在短期内拉动了社会发展，促使社会从经济危机中恢复。这也是年次贷危机发生后，年楼市全面暴涨的原因之一。
那为什么会出现烂尾楼？核心原因是，预收款本来就不该被挪用，成为扩张而来的投资款。因为房地厂商并没有完全将其用于房屋建设，而是拿这笔资金再去买地、开发新的项目，这显然是违背消费者支付给他们这笔款项的初衷。
但借钱投资这件事对于房地产行业如同家常便饭，发新债还旧贷，飞速发展的同时也埋下了“爆雷”的种子。
这一点可以从房地产企业的资产负债率得到体现。在A股市场上，家房地产公司（参考年证监会行业分类）的平均资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*%）是64.83%。对比之下，融创中国在中报里披露的资产负债率为82.72%，-年其资产负债率更是一度超过90%。
对于融创来说，10块钱的资产中，几乎9块钱都是借来的债务，而债务就意味着还本付息，意味着未来的现金流压力。
在过去五年疯狂并购的时候，融创没把40亿“当钱看”：年，融创中国亿元购买乐视，-年亿元接手万达，年用亿元收购了泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目、以67亿元收购新湖中宝20多个项目、41亿元买下了李嘉诚旗下长江实业在大连西岗山的地皮、以亿收购时代环球51%的股权。年，融创又分别以亿元和49.44亿元接盘了山水文园的全部项目和新湖中宝的两个项目。
融创中国年中报中披露的现金款项
图源
融创中国年中报
年中报披露的现金及现金等价物一项还超过0亿，那为什么40亿债券到期就把融创压垮了呢？换个角度想，如果40亿元就能让一个年纳税超百亿的房企爆雷，那些被用于疯狂扩张、买地、并购的预售房资金呢？企业还能拿出钱来给业主们盖房子吗？当企业发现自己拆了东墙也补不上西墙的时候，只能一跑了之，烂尾楼也就此出现了。
政策最终一锤定音，让属地政府承担责任、加强监管，不要“卖地一时爽，烂尾火葬场”：年以来，漳州、厦门、苏州、无锡、珠海、北京、石家庄、重庆、济南、天津、青岛、西安、成都、南通等多个地区印发了《商品房预售资金监管办法》，旨在规范商品房预售资金监管，弱化预售资金的融资功能，防止项目资金被房地产企业抽调。
那么，是否是这个预售房资金管理政策导致融创无法挪用账面资金，不得不将到期的债券展期呢？如果是因为这个原因，那真的是给房地产行业敲了警钟——专款专用，不能过度扩张。房地产行业的项目运营思路和现金流管理方式都要与时俱进了。
02.次贷危机的警示：断供，经济危机的前奏曲
全球最有名的房地产行业爆雷事件，就是-年的次贷危机。
年以来，因为互联网经济泡沫和社会局势动荡等背景，美国的经济发展受到影响，因此国家降低了利息，刺激中小企业贷款、刺激民众买房。眼看着买房需求越来越大，银行开放了次级贷款，同意把钱贷给没有信用、有可能没有还款能力的人。
央视纪录片《华尔街》中，一个贷款经济公司负责人说：“那个时候，你可以找任何人证明你能还款，哪怕写证明的是你妈妈、邻居，就这样写在白纸上就可以。”甚至有人靠着贷款借来的钱为生。
央视纪录片《华尔街》
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豆瓣电影
现在看来这么“离谱”的事，为什么当时没有引起社会的警觉？主要是因为金融创新把这些次级贷款包装得太“高大上”了——光名词就有：资产证券化、担保债务凭证、信用违约互换、保险与再保险等。
一笔钱被当作贷款分发下去，再把贷款人未来偿付的现金流打包成理财产品销售出去，资金回笼了就可以再当作贷款发下去……一笔钱转了几十圈，杠杆率过高。
如果所有人都能按时还款，就不会发生这场次贷危机。但这些次级贷款的还款人没钱可还，以贷款为基础的理财产品未来也就没有现金流来支付利息，理财产品发生暴跌。
由于断供，银行回收了大量抵押的房产，但在甩卖中，引发了房价的进一步下跌，而房价下跌就导致了更多的人断供。金融风险像海啸一样节节攀升，最终波及各个系统和国家，引发金融危机。
这次融创40亿债券展期的计划能够通过，或许也和次贷危机留下的教训有关。除去融创本身的努力，政策也表达了他们的态度：现在还不上，可以未来还；现在没钱还，可以让老板做担保。但是不能不还，不能不管，不能把房地产老板逼上“跳楼大甩卖”的程度——不能爆雷、不能大面积断供，避免在疫情背景下引发经济危机。
对于房地产，国家其实已经多次表态。
2月1日，五部委联合发文表示：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”八家银行均表示可以进行房贷延期。
据新浪财经报道，3月16日，国务院金融委召开专题会议，提出货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
03.国计民生：“房住不炒”，房地产商要承担怎样的社会责任？
翻开融创自己披露的《年度环境、社会与管治报告》，可以看到，融创综合评估的议题重要性如下图所示。
图源
融创中国《年度环境、社会与管治报告》
从分布趋势来看，融创集团和利益相关方对各议题的重要性评估是基本一致的。融创对自己的首要要求是产品与服务质量过硬，其次是安全合规方面不出错、不违法乱纪，再次是环保、员工与客户权益等相关议题，最后是和谐社区和公益活动。
那么融创最重视的产品与服务质量到底怎么样？
中国科技新闻网的一篇新闻显示，年前8个月内，融创业主维权案例有15起，原因大多数与楼房质量有关。年，小红书用户“谢文可”发文表示，自己购买的融创精装房卧室地板全部软塌起翘，维修几次后仍无改善。玻璃，大理石上不仅存在划痕，大理石窗台还未居住就已经开裂。此外，入住一个月后，房顶已经全部开裂，墙面也出现裂纹。
另一位用户“CeciBreads”评论道：“我之前是融创的员工，从我离职之后我到处劝别人别买融创的房。”
武汉融创壹号院业主维权
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新浪财经：news简讯
去年的十四五规划再次提到了“房住不炒”和“稳地价、稳房价和稳预期”的三稳目标。年6月，国家也通过《经济日报》明确表示：“未来中国经济不能再迷信房地产对经济的拉动作用，要做到警惕房价过高、房租上涨过快等对消费、对刚需、对实体经济的挤出效应问题。”
但是“船大难掉头”，对于房地产企业来说，各种政策的调控、监管，让习惯了疯狂扩张、拆东墙补西墙、拿预付买新地的它们出现流动性危机。
到了该转型的时候了。
“穷尽半生积蓄，甚至掏空两代人腰包，辛苦购房只为一个安家落脚之处，换来的却是持续的羞辱和欺骗。”一位天津的业主在微博上发声。
只是拿到不烂尾、质量安全的房子，对很多消费者来说都是个难事。而好好盖房，本应是房地产商最本职的工作之一。房地产公司，醒醒吧。
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