TUhjnbcbe - 2023/11/1 21:31:00
作者：二鸣房企捱过了去年的暴雷潮，没想到今年的日子更不好过。前几天，万科的郁亮“黑铁时代”说登上了热搜，激励员工背水一战，抢绩效，营造节食缩表的战时氛围。说实话，现在没有几个房企比万科过的自在，和空洞的口号相比，碧桂园已经调整了春节后项目开复工的安排：要求年后合同交楼的已售部分，以栋为单位，去化率≥5%的，根据交楼时间倒推安排复工时间；以栋为单位，去化率＜5%的，不复工，根据项目具体实际进行决策。大碧碧这是宁可牺牲客户的利益，也要保证自己的利益，说来也是，在生死面前哪还有什么岁月静好呀。万科、碧桂园这些都是这一轮债务控制的优等生，他们在抵御寒潮时可以有更多的腾挪空间。眼下最着急的一定是那些走在危机边缘的房企。01正荣股债双杀，雅居乐全线大甩卖比如，遭遇股债双杀的正荣。根据Wind数据，截至年2月12日，正荣地产共有13只境外存续债券，5只将于1年内到期，合计规模为26.19亿美元（约.41亿元），其中包括正荣在今年1月提出要在3月赎回的2亿美元永续债（约12.71亿元）。除此之外，正荣地产在今年上半年还有两笔美元债到期，合计不到亿元。所以正荣遭遇的股价闪崩也就不那么意外了。2月11日午后，截至当日收盘，正荣地产股价为1.23港元/股，跌幅66.39%，总市值为53.72亿港元（约43.76亿元），单日市值蒸发.09亿港元（约86.43亿元)。另一家千亿房企，“华南五虎”之一的雅居乐，最近也在全线甩卖楼盘，包括广州、佛山、中山等城市。比如佛山容桂的雅居乐万象郡，现在折后价格在-元/㎡，该项目之前高峰时卖到过1.3-1.5万/㎡。广州荔湾白鹅潭的雅居乐天际，开盘时售价万+/套，最近这个项目不断刷新下限，价格甚至跌到了万/套起。中山的雅居乐万象郡峯汇，近期也打出--7/m带精装的价格，号称“临珠最低价”，比17年的价格直接腰斩。楼市淡季，房子卖不动是常态，都是雅居乐没得选，硬着头皮也得卖。没别的原因，就是太缺钱了，债务压力至今也没有缓解。上个月，雅居乐更是转让广州亚运城项目26%股权给中海，总价约18.43亿元。这可是雅居乐为数不多的底牌啊。写到这里，恐怕一些小伙伴就不明白了，不是去年四季度以来央行已经多次明确表态，要满足房企的正常融资需求吗，怎么现在房企还在哭爹喊娘?02融资利率下降，但是房企还是很难融到钱这个啊，你不光要看他是怎么说的，更要看他怎么做的。一方面，房企融资利率确实下降了不少。中指院的监测数据，年一月房企融资平均利率为4.13%，同比下降1.72个百分点，较上月下降0.99个百分点。但是，融资规模却继续下降。年1月房地产企业融资总额为.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。从融资结构来看，1月份房企融资有两大特殊点。1，海外债的融资规模大幅下降，与去年同期相比下降了88%，1月份海外债融资规模不足，百亿元也创了近年同期新低，这说明海外投资者对于中国的房地产市场前景信心不足，短期内恐怕难以恢复。2，并购债登场，1月招商蛇口、建发分别发行12.9亿元和10亿元的并购债，同时浦发银行也发行了首单并购主体债券。今年年初央行发话，房企并购行为不计入三道红线，可以预见收并购类融资将成为央企和地方国企新的融资渠道。今年上半年依然是房企偿债的高峰，当前多家房企海外债、信托无法按期兑付，投资人给房企融资就会更加审慎，尤其对那些负债比较高的民企。如果没有*策激励，那么今年房企融资还会更难，楼市注定也不会有大的表现。03房企杠杆是如何转移到购房者身上的20多年来，楼市经历的几轮放松周期，*策端总会对房企融资进行松绑！就以年为例。年遭遇疫情危机，央行连续降准降息，不仅如此，央行在金融市场工作会议上提出：要保持房地产金融*策的连续性、一致性和稳定性，与此同时央行3万亿的巨额流动性投入市场。同时，央行释放巨额的流动性后，房企境内债利率迅速下降，到了4月份房企融资创下历史新低，房企信用债加权平均融资成本债券利率只有3.87%。房企的借钱速度开始爆发式增长，此时海外债也跟着来凑热闹。疫情蔓延至全球后，国外开启了货币宽松*策，愈发充裕的海外资金也急切寻找一个高回报的资产，于是他们盯上了国内房企，海外债的融资成本也越来越低。正荣、奥园、佳兆业等等，哪怕这些非龙头房企疫情后海外融资成本也基本控制4.8%-8.75%之间，而在此之前的年，这些房企的海外融资成本至少在10%以上。那么房企有钱了，要去干什么呢？去拍地啊！疯狂的抬高地价拍地，让虚的变成实的。还记得吗？年5月土地市场的热度开始飙升。一二线城市土地溢价率高达27%，三四线城市也上升到了24%。6月50个大中城市卖地达到1.6万亿，同比上涨12%，北京，上海，杭州，成都这些热门城市上半年卖地收入就超过了“千亿”，百亿级的土拍屡见不鲜，随后这种热度又开始席卷全国。面粉的价格飙涨，也带动了面包的价格。虽然年遭遇疫情冲击，但是楼市还是迎来了史无前例的大涨。说完这么多其中的逻辑你能理清吗？简述一下，“银行（金融机构）—房企—地方（土地）—购房者”完成了一次杠杆的精妙转移，房企从金融机构获得信贷支持（加杠杆），去大量购置土地，然后房企建造成房屋，出售给购房者，购房者从银行贷款买房，这样一来杠杆就成功转移到了购房者身上。但是现在这一招不好使了。第一，居民的债务规模已经见顶。第二，年的楼市调控“三线四档”严卡房企融资，如下图。所以你懂了吗？房企加杠杆的第一步就被锁死了，就很难传导到土地端和购房者身上了。房价上涨就失去了动力。其实每一轮楼市放松周期，都会伴随着房企融资的松绑，有兴趣的同学可以自己留意一下，这里就不用过多赘述了。所以尽管当前从上到下出台了各种放松楼市的*策，包括降息，降低房贷利率，甚至有些地方降低了首付比例等等，哪怕1月份社融数据重现“4万亿”来了都没事。房企的融资情况是否真的得到改善，“三线四档”*策能有多大程度的放松，才是行情启动的最关键信号。