文
Ellie
编辑
李晓丽
来源
PropTech研习社
公募REITs正式摆到桌面上，意味着时代做出了切割——地产增量时代大势已去，存量时代正式到来，并正走向高点。
40号文和35号文*策加码，意味着超万亿的存量“资产IPO盛宴”将起，一场关于运营人的狂欢蓄势待发。
01
超万亿，存量资产的IPO盛宴
早在去年4月，证监会40号文推出，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》（下文简称40号文）。至此，我国公募REITs长跑探索13年，在这个“元年”正式拉开序幕。
上周五，国家发改委投资司的35号文，又给这场公募REITs盛宴打了一针强心剂。
1月15日，《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》（下文简称35号文）正式发布，新规强调：向国家发改委推荐基础设施REITs试点的项目，应从储备库中统一选取，未入库项目不得推荐。
在35号文之前，各地公募REITs正按照“地方发改委-国家发改委-证监会-上交所、深交所”这一申报流程有序进行。35号文推出后，业内人士分析认为，这意味着公募REITs从试点工作走向了常态化。
公募REITs一经开闸，各类参与方争相抢跑，有基金连夜组团队抢份额。
截至去年10月底，上交所试点基础设施公募REITs项目库和储备项目库已经有50多单，深交所试点储备项目已经超过了20个。
到了年年底，首批不超过30个公募REITs项目已完成了答辩。业内人士推测，按照目前的进度，首批公募REITs项目有望于今年春节后推出。
公募REITs到底是一场多大的盛宴，谁能参与，跟哪些人有关呢？
首先，这是一场堪比A股体量的超万亿级市场。
目前中国已经形成了巨大的存量市场。截至年7月底，中国铁路营业里程达到14万公里，位居世界第二；高铁3.6万公里，位居世界第一；全国公路里程突破万公里，位居世界第一；城轨运营里程超公里。
据北大光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》，中国基础设施存量规模超过万亿，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。
博时基金认为，近万亿元的REITs市场规模只是保守估算，若积极估算，市场规模大约6万亿元。
如果拿公募REITs跟A股市场来对比，截至年末，沪深股市总市值已达79.72万亿元。按上市日计算，全年共有只新股相继登陆沪深市场，首发募集资金总额接近亿元。
截至年末（年数据未出），全球已有42个国家和地区立法推出REITs，合计发行公募REITs数量为支，全球REITs市值达到2万亿美元（约13万亿人民币），其中美国市场REITs市值占全球总市值的六成以上。
假如在未来某一阶段中国市场的REITs市值能跟美国旗鼓相当，那么至少也是一个9万亿的盘子，这个数字远比国内目前50家上市房企近3万亿的总值要高。
图：近40个国家和地区已推出REITs（来源：NAREIT）
国金证券根据EPRA披露的数据认为，年末全球79个国家/地区商业不动产的总市值超31.1万亿美元，其中公开上市证券部分市值约为3.8万亿美元，其中REITs市值约为2万亿美元。
图：全球公募REITs规模分布（来源：EPRA）
戴德梁行报告则显示，截至年底，亚洲市场上活跃的REITs共计支，总市值达亿美元，其中日本的REITs市值占比超过一半，日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比达93%。
其次，这将是一场资产运营商的IPO盛宴。
此前，业内在探讨地产下半场可能时，曾大胆预测过：地产存量时代4大万亿级风口里，将出现家上市公司。
在目前的融资环境中，A股不太欢迎传统地产开发商，港股也只给物业股高估值。公募REITs本质上是对资产运营商而非开发商的一种“偏爱”。
对于存量资产运营商来说，公募REITs帮助这些公司手中的存量资产拧开了“现金水龙头”。
如果对标美国、新加坡的经验来看，REITs增长后劲也十足。
其中，腾飞房地产投资信托（AscendasReit）是新加坡第一只房地产信托基金，也是目前最大的商业空间和工业地产投资信托。截至年底，腾飞持有不动产数量达个，总资产规模达.6亿新元。2年，腾飞房产投资信托IPO的每股单价为0.88新元，至今已涨至3.04新元。
香港REITs“一哥”领展房产基金(.HK)目前的市值近1亿港元（约亿港元）。5年，领展上市时每基金单位的定价是10.3港元，目前已涨至69.2港元，足足翻了近7倍。
第三，这还将是一场运营人的狂欢。
40号文发布会，上海证券交易所债券业务中心总经理佘力曾在一场会议上强调，REITs实际上是资产和企业运营管理能力的上市。因此，从资产背后，REITs更看重的是管理人对资产的定价、管理能力和持续的资产注入。
而从监管对于公募REITs底层资产的筛选标准来看，处处都在强调运营的持续和稳定性。
比如，符合要求的项目运营期不能低于3年；未来三年公募REITs净现金流分派率不低于4%；收入要分散化，能够主要通过市场化的运营产生收入和现金流，且不依赖第三方的补贴。
上一个时代，高周转为王，吃的是土地和*策红利，运营这样的慢钱，不管是传统开发商还是二级资本市场都看不上。而早年投入运营的人，干的往往也都是苦活累活，市场无标准，人才青*不接。
公募REITs来了之后，运营人开始唱主角，价值被认可的时代也就来了。池塘变成了海，自然能容纳更多的探险家。
另外，这还将是一场地产基金参与的退出盛宴。
除了公募REITs申请人，在《通知》出台后8个多月的时间里，同样躁动的还有券商、基金公司、会所、律所等中介机构，保险、银行理财子公司、信托等公募REITs投资人。
这个市场到底有多热？
“都在抢，反正优质项目一旦获批，前期大家肯定都在抢，这是毋庸置疑的。”
这样一场超万亿的盛宴，不仅让存量运营公司兴奋不已，也引发地产基金连夜组队抢份额。
一家国资背景的地产基金跟PropTech研习社透露，早在去年11月，他们就闻风开始连夜组建团队，撒出人马奔赴全国各地跟正在申报公募REITs的项目方争取基石投资者份额。
但有些好项目非常难抢，就像泡泡玛特IPO前的那次份额之战一样，能不能敲开项目方的门，非常考验投资团队的本事，当然更考验机构的资金实力。
“现在不好参与进去，反正需要很多沟通，光给钱不行，一方面你也不知道哪家能获批，另一方面人家为啥要你的钱。”
目前公募REITs已经上升到这家地产基金公司战略层面，公司甚至把公募REITs视为未来10年最大机会。
不过，这场万亿盛宴，眼下跟大多数存量资产运营玩家们没多大关系，40号文早早将商办、住宅类资产排除了出去，最早能吃到*策红利的还是资产运营状况更加成熟稳定的新基建等资产类别。
02
公募REITs“三道关”：谁的万亿盛宴？
这块诱人的万亿蛋糕，哪些项目有资格申报？哪些公司有望成为“第一个吃螃蟹的人”？
40号文规定，试点项目准入标准主要有三个维度，第一个是区域，第二个是行业，第三个是项目。
从区域的维度来看，重点支持的区域包括京津冀和雄安新区，长江三角洲和长江经济带，粤港澳大湾区以及海南。目前来看，首批申报的项目主要就位于上述这几大重点区域。
从行业的维度来看，国家优先支持仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理等传统基础设施项目；另一方面，鼓励信息网络等新型基础设施（如数据中心），以及国家战略性新兴产业集、高科技产业园区、特色产业园区等。
值得