原创作者：观众席上的阿景
跟朋友聊天，说起开发商的钱到底去哪儿了？
明明是一个项目动辄销售额几亿几十亿的，这是多少行业和公司无法比拟的，为啥会有一些头部房企，千亿万亿的房企会被一两个亿的债务给绊死？甚至有些开发商连几千万的工程款，几十万的合作款都还不上？不是一套房子的事儿么？
房企卖房的钱到底去哪儿了？
作为非地产从业人员几乎都会有这个疑问。伴随着的还有什么是“高杠杆，高周转？”这些词太热了，可是对于一个非本行业的人来说，还是有些不甚明了。
今日，我就给大家详细解析一下，房地产是怎么用高杠杆、高周转挣钱的，而挣得钱都去到哪里了？
1房企挣钱的底层逻辑是什么？
房地产行业挣钱与制造业的底层逻辑是完全不一样的。
传统制造业挣钱模式，相信大家都清楚：拿钱购买原材料，加工制造成商品，再把商品卖出去，原材料和商品之间的差价就是制造业的利润，他们靠这个支撑着工厂运作、养活了一大批人、上游原材料供应商和下游批发商，中间商，并给终端消费者提供了消费品。
但是房地产却是完全不一样的玩法，按照一些人的理解，房子，应该也是买地买砖，找人盖了卖出去，赚个利润差对吧？这样理解是完全错误的，一点没有弄懂房地产行业的本质和它的赚钱逻辑。
房企赚钱，靠的是两条路。
一是高周转的红利，这个也很好理解，同样的1块钱，在一个市场经济圈内，流通1圈和流通圈，它产生的价值是一样的么？
这样说吧，A开发商拿着1亿元资金，买了一块地，然后开工建设，前期是建筑商垫款开工的，等到建筑到一定程度，国家规定的一些证件拿到手了（房地产项目有无证要求，分别对应不同的开发节点），A开发商就会把地抵押出去，向银行申请开发贷2个亿，一是还建筑商的钱，另一部分则用于继续盖房子，房子呈现出一部分，再用房子抵押贷款再拿钱，用这些钱再投资买地。
这还是单循环抵押贷款重复用杠杆撬动更多的钱。除了这些，一些开发商，比如说暴雷的恒大，还成立什么财富公司融资，发行国内债券融资，国外美债融资，还有新能源汽车更是可以从资本市场上融入大量资金，资金到了自己口袋，往哪个业务板块上分配就不是外界能够干预的了。
所以，一个万亿开发商，拿了上千个项目，同时在动工，在销售，他实际自有自筹的资金可能就那么点。
前期的房地产行业是资本的宠儿，国家由于经济发展的需要就给了这个支点。
房企拿着这个支点，用高杠杆毫不客气地翘起了地球。
这就是高杠杆，房企挣钱的逻辑就是这么回事，用首批资金购入土地资产，因为土地资产具有财富载体效应，可以用来抵押贷款，融资借钱，加上国家依靠房产经济拉动规模的政策倾斜，就这么玩起来了。
说到底，房企玩的不是什么实体经济，完全的一个资本游戏，资本游戏要注意什么？当然是流动性。
所有资本，没有流动性就是废纸一张。
房地产的玩法，总得来讲就是：债务驱动，资本为王，追求规模，大干快上。
所以，对房企而言，流动性比利润率要重要得多，都不在一个概念上。
这20年来，中国的房企就是靠着这高流动性赚钱的。
除此之外，还有一条路径，那就是土地增值带来的利润差，这点就更牛叉了。
非常浅显的一点是随着人口的迁移，城镇化进程的实现，城市土地增值，房价也是暴力拉涨，在高周转下，房企吃透了这个城镇化进程的红利。
所以，房企的赚钱逻辑，是时代趋势的红利叠加资本杠杆红利。
在中国，做房地产的生意，能做得成，做的起来，做的长久的，很有可能连房子怎么盖都不懂，但一定是资本玩法，整合资源，人情关系，资金运作的高手。
这就是中国房地产行业，最真实的本质。
说白了，房地产行业就是一个整合资源，各方面吃差价的平台，底层逻辑就是这样的。与制造业降本增效提高利润的盈利模式，可谓是千差万别。
2房企挣的钱去哪儿了？
大家都听过一句话吧，房地产都是去给银行挣钱去了。
房企玩的是资本游戏，那么资本从哪儿来的，自然是融资机构，金主爸爸银行了。
一些房企为了扩大规模，抢占市场，几乎把高周转用到了极致，周转的齿轮一旦轮动起来，现金流保持一定的流速，注定了负债只能越来越高，因为规模的增大，必然导致融资的增加，有些项目的融资成本已经超过了项目的利润。
尤其是近些年来，随着金融政策的调控，融资成本越来越高，银行也不傻，非常精准地看到房企的玩法离不了自己兜里的钱，10口大锅7个盖子，这是30%的负债率，命脉可以说是完全掌握在银行手里了，这个时候不使劲的薅羊毛，还等什么？
前几天还有个朋友说在这个地方财政——房企——银行——购房者的经济逻辑圈里，银行不像是爸爸，疼你爱你，对你好，而是妥妥的渣男！
因为当房地产在时代风口上挣钱的时候，简直就是银行心尖尖上的小甜甜，当初恒大的爆雷不就是广发银行的临门一脚，把整个房企踹成了今天的牛夫人，今天好客户，明天抽你贷，谈好的贷款也捂着不放，论渣，没人能比金融机构更懂如何“晴天送伞，雨天收伞”！“渣”本性爽利得很。
也就是这样的高周转，高负债下，房企的利润妥妥地被银行给掏空了。
除此之外，为了保障能有更多的项目，更多的土地去抵押贷款保障住房企“借新还旧”，也为了吃土地增值的红利，房企一直有囤地惯性动作。
毕竟只要是吃过甜头的，要断掉，都是要疼过才知道。
而土地的在这二十多年带来的效益让开发商都有了价值信仰，据克尔瑞统计，截止年上半年百强房企总土储去化周期3.13年，这句话的意思是，光是去化手里的储存的土地都已经需要3年时间了，共有11家房企总土储朝万亿元。
而买这些地的钱，都是前期资产重复杠杆撬动的。
遇到今年融资收紧的环境，这些拿地的企业不是一般的痛苦和纠结。
当然，钱的流行不仅仅是这两点，还有一些是流入了老板或者员工的口袋，毕竟，在商言商，内债外资的玩法，把钱从国内一点点套出来，这个就不多说了，有一个暴雷的企业玩得还是很溜的。
3玩法变了，钱没了，接下来房地产何去何从？
房地产行业，就像是一个搞资本运作的中间商，靠着高超的资本运作手段把这行业玩得风生水起。
如今，融资端现金流被卡了，经验端回款又极其低迷。
资金的游戏，没有资金，还玩什么？
这就是房地产行业，大小房企，正在面对的现实情况和难题。
有个做黑色金属研究的朋友问我：“原来屯的地为什么不开工，赶紧盖房子卖了挣钱呀，不动弹的话，后面地价跌了，房价跌了，不是亏的更多？”
举个例子，永威在北龙湖投了20亿拿了一块地，就不敢去动，因为资金链太过紧张，这块地一旦动，就需要再行融资启动，如今这融资环境，能不能融到钱都是两说，而且现在对于房企来说，主要诉求是求活，而不是考虑赔多少的问题了。
按照目前的市场环境，这块地启动套进去更多的可能性更大，不动的话，实在遇到困难了，还可以把这块地卖了回流一些血液。
年，中国房地产行业大洗牌之年，高负债下的高增长，出来混总是要还的！
所以，市场规则一变，玩法跟不上，不能适应的房企，出现暴雷，就再自然不过了。
对于房企未来的趋势，有以下几点思考，欢迎大家共同加入探讨：
1、未来大小房企的路已经很清晰了，强者恒强，优质房企更容易拿到融资，国企央企等企业会成为市场主力，那些靠着负债驱动的企业慢慢萎缩或者退出市场，而一些小而精的民企，不搞高杠杆驱动的，而是用心做房子的反倒有了弯道超车的机会。
2、房地产行业长期看多，毕竟房子不是其他商品，居住和改善需求是一直存在的，房子的资产价值不会消逝，消逝的是它的金融炒作价值，但是短期却是看空的，因为国家要对经济结构进行大调整，必然伴随着原本是货币蓄水池的房地产行业要被强行剥离移出资本，往更加高科技、强拉动的经济板块中流去，比如说“碳减排领域”、“新能源汽车”等。
打造新的货币蓄水池，不代表要消灭掉房地产行业，只是进行挤泡沫，行业出清，让其更加健康稳定的发展，但是不会有大水漫灌，再靠它强力拉动经济增长这样的举错了。
3、现阶段主方针是“微调”求稳，满足合理需求，但调控大方针不动摇，主旋律不会变！
管理进一步下沉，对于一刀切和懒政怠政的管理进行细节调整，矫枉过正及时调整。房价不会涨，更不会跌，最多恢复正常状态，要想重现曾经的爆发，跳涨，全面回暖，属于痴心妄想，醒醒吧。
4、年是还债高峰期，基于当前还在调整适应的行业现状，熬过寒冬是最重要的，后续还会有更多的房企陷入债务危机，出清的过程，残酷而又现实，但是国家出于经济结构的调整必要，会救行业维稳，但不会救个别企业，行业出清一定是有成本的，为了整个行业的稳定发展，一些企业被洗牌未必不是好事。
房地产行业出清，其实是驱逐劣币的洗牌过程。现阶段的调控成果，可是年前三季度中国经济放缓的代价之上的，国家付出了很长的时间和巨大的成本，才得到的调控初见成效，是说放弃，就能放弃的？
所以，别指望什么春天，就算是春天，也是房地产行业的“新春天”！
不再有什么暴利和野蛮效率，有的是政策的制造业盈利逻辑。
钱
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