小孩白癜风怎么治疗 https://m.39.net/pf/a_4672100.html地产商最近一年的日子实在不好过，泰禾、华夏幸福已经“倒了”，剩下的巨头们也如履薄冰。毕竟投资人们都在盘算着下一个“倒”的地产商是谁。此前，恒大境外债狂跌，造车计划被质疑造假的时候，投资人对恒大的怀疑是增加的，甚至有人在看笑话。但随着恒大今年上半年的一波“操作”，它在许多投资人眼里被判定为“暂时安全”，但事实果真如此吗？恒大的降杠杆手段“很聪明”“三道红线”让房企喘不过气，降杠杆是共同的难题。如果用公式来看，财务杠杆实际上是收入比有息负债，因此降负债有两条比较直接的路，一是增加收入，二是加速还债。财务杠杆实际上是各大金融机构非常看重的指标，虽然每个投资经理及分析师的模型各不相同，但核心都是看收入和有息负债。这会导致一个问题，除了有息负债的其他负债呢？要知道，恒大的其他负债的规模也非常大。在这点上，恒大非常“聪明”，既然那些无息负债不在降杠杆的公式里，那么它们的规模有多少本质上不会影响财务杠杆，于是恒大选择暂时闭上眼睛，忽略它们。我们来看看恒大具体是怎么操作的：中指研究院几天前发布的上半年中国房地产企业业绩显示，恒大销售额.6亿元，销售面积.3亿元，均排名第二。图片来源：中指研究院增加收入方面，各家房企有不同的招数。有些房企选择加速项目建设以快速获得更多的销售额，或低价拿地、减缓拿地来减少支出。今年销售排名第一的碧桂园，为了吸引人们的购买，推出了新的产品系列，采用品牌升级的形式，形成产品溢价率，给销售带来增值。融创中国和万科则在拿地形式上做出改变，减少支出过高的公开市场拍地，增加了成本更低但规模庞大的收并购和旧改项目拿地。相比而言，恒大的策略简单粗暴，不顾扰乱市场价格秩序的风险，各地楼盘从去年开始就疯狂打折销售，为的就是快速回笼资金。恒大打折卖房卖的都是三、四线的库存，这些项目拿地时的成本比较低，即使大幅打折，依旧还有利润，虽然打折后损失了一点利润率，但收入迅速提升上来了。虽然打折卖地的行为被监管部门叫停，但这招非常管用，上半年恒大光是靠卖房就还了亿的有息负债。在降低负债规模上，一般企业的思路都是聚焦在“有息负债”本身，比如荣盛通过提前偿还利息较高、期限较短的信用债来降低有息负债；佳兆业通过项目层面的股权合作，减少资金投入的方式来降负债。另有一些房企通过借新还旧，发行期限较长的债券来优化债务结构。但恒大的动作不光聚焦在“有息负债”本身，还打起了“无息负债”的主意。恒大的有息负债一直在计划中按时偿还，甚至在6月24日提前还了14.5亿美元的美元债。恒大发布的公告中称，公司已经安排自有资金约亿港元，用以偿还6月28日到期14.5亿美元债，以及所有境外美元债到期的应付利息近3亿美元。并且到明年3月之前，恒大再无到期的境内外公开市场债。图片来源：恒大
